Depuis l'année 2010, les crédits au logement suivent une dynamique positive qui s'est à nouveau sensiblement accélérée au cours des derniers mois. Simultanément, les prix de l'immobilier résidentiel ont grimpé eux aussi. Certains économistes craignent que l'extension sensible des crédits à l'habitat continue à alimenter la hausse des prix immobiliers en Allemagne et qu'elle puisse donc contribuer à créer des exagérations sur les marchés immobiliers. Ils se demandent par ailleurs si l'assouplissement des conditions de crédit des banques pourrait avoir influencé la hausse des prix sur le marché immobilier. En ce qui concerne la politique d'octroi de crédits, les économistes de la Bundesbank ont maintenant levé l'alerte.

Selon la banque d'émission allemande, la hausse des crédits au logement devrait avoir été principalement due à la forte demande des ménages dans le domaine de l'immobilier résidentiel, soutenue par les taux d'intérêt historiquement bas ainsi que par l'évolution favorable des revenus et de la situation patrimoniale des ménages. Les résultats du Bank Lending Survey (BLS), une enquête sur les opérations de crédits menée par l'Eurosystème auprès des banques, confirment cette hypothèse. La demande de crédits à l'habitat aurait donc connu une évolution très dynamique alors que les normes relatives à l'octroi de crédits n'ont pas été assouplies.

Des taux de croissance relativement modérés

Des analyses menées par la Bundesbank montrent que le taux d’expansion des crédits à l'habitat octroyés aux ménages s'est sensiblement accéléré au cours de l'année dernière. En décembre 2015, le taux d'accroissement a été de 3,5 %, enregistrant la plus forte hausse annuelle depuis plus de 13 ans. En comparaison avec le passé, les taux d'expansion actuels sont toutefois modérés, la moyenne à long terme se situant à un peu moins de 5 %. Avec les allègements fiscaux accordés dans le cadre du programme de restructuration des régions de l'Est au milieu des années 1990, les crédits au logement octroyés en Allemagne ont même atteint des taux d'expansion de 11 %.

Comparé aux autres pays européens, l'évolution actuelle des crédits à l'habitat en Allemagne n'est pas inhabituelle non plus. Tant en termes d'annuités que du point de vue du montant, l'évolution des crédits accordés aux ménages était largement comparable aux tendances observées en France et aux Pays-Bas.

Conditions identiques

Des données du BLS confirment l'analyse des économistes de la Bundesbank, selon laquelle la dynamique positive enregistrée dans le domaine des crédits au logement n'est pas poussée par l'offre, mais par la demande. C'est ce qui ressort surtout des réponses données par les banques à la question concernant l'évolution de leurs directives de crédit, c'est-à-dire les critères généraux fixés par la banque en matière d'octroi de crédit. Ces directives n'englobent pas les taux débiteurs qui, eux, sont compris dans les conditions de crédit. Selon les déclarations faites par les cadres interrogés, les banques ont laissé inchangées, au cours des dernières années, les exigences minimales envers des emprunteurs, avec toutefois une légère tendance au resserrement. Dans le cadre de la récente hausse des prix observée sur le marché immobilier, elles n'auraient donc pas pris de risques accrus si elles avaient assoupli les exigences requises envers les emprunteurs.

La demande de crédits à l'habitat auprès des instituts allemands participants au BLS a parfois été soumise, selon les évaluations des cadres bancaires interrogés, à des variations sensibles depuis le début de l'enquête, alors que les directives sur l'octroi de crédits n'ont guère été modifiées au cours des dernières années. Ainsi, la demande avait été marquée, à la veille de la crise financière, par quelques courtes phases de modification positives et négatives avant de s'effondrer en 2008. Depuis le début de l'année 2009, la demande a connu alors une relance très dynamique. Cette longue phase d'expansion a été portée par les perspectives positives sur le marché du logement, la confiance robuste des consommateurs et le bas niveau des taux d'intérêts, ce dernier ne constituant un facteur de l'enquête que depuis le premier trimestre 2015.

Attrait réduit des placements alternatifs

Les conditions générales actuelles, à savoir les taux d'intérêt et de financement historiquement bas, l'attrait réduit des placements alternatifs ainsi que l'évolution favorable des revenus et des actifs financiers, font supposer, selon l'estimation de la Bundesbank, qu'un nombre croissant d'emprunteurs remplit finalement les conditions de crédit des banques, qui sont restées inchangées. Ces facteurs semblent également avoir contribué à l'intérêt accru des ménages à emprunter, ce qui a permis aux banques d'accorder davantage de crédits. L'estimation de la Bundesbank est par ailleurs confirmée par le fait que la proportion des demandes de crédit rejetées, qui est recueillie dans le cadre de l'enquête depuis le premier trimestre 2015, n'a, selon les banques, que faiblement changé.